房貸30年還是40年？1,000萬元月付、五年後欠款與總利息實算

1,000萬元、年利率2.5%、本息平均攤還，30年月付約39,512元，40年約32,978元。若家庭每月只能留下35,000元付房貸，40年在這組假設下較接近預算，但還要另外測試升息、收入中斷與房屋持有支出。

兩案都正常繳滿五年，40年的累計利息比30年多約25,095元，剩餘本金則多約417,151元。後者不是銀行多收的費用，而是你尚未償還的債務；出售房屋或結清貸款時，這筆差額仍須處理。

兩案都在同一天撥款1,000萬元，沒有寬限期、開辦費、保費、提前清償費或額外還本，年利率全程假設固定2.5%，按月計息。這是為了單獨觀察年期，不是預測未來利率。

每月月付使用M＝P×r÷〔1－(1＋r)的負n次方〕，P為本金、r為年利率除以12、n為總期數。先以完整精度計算，再將各欄四捨五入至元；表內整數直接相加可能差1元。

先把前60期的利息加總，再看第60期正常付款後的本金。結清時間統一設定在這一期付款完成後，沒有跨到下一個計息日，因此不另計畸零日利息。

若五年後出售房屋，售屋可拿回的現金還要扣掉貸款餘額、交易稅費與其他成本。即使售價相同，40年方案也會因剩餘本金較多，使可取回的售屋款較少。本文不假設房價上漲，更不把未來增值當成還款來源。

40年方案前五年少繳出去的本息合計約392,056元。如果每月把這筆差額完整存下，不計存款利息，五年後就多了相同金額的現金；但同時也多欠約417,151元。兩者相抵，差額就是約25,095元的額外利息。

這也說明低月付的實際功能是保留流動現金。如果差額被日常消費吸收，五年後就沒有這392,056元可以抵銷較高欠款。選擇較長年期前，應明確指定差額要留作預備金、支付必要支出，還是另行還本。

在利率始終不變、沒有提前清償的假設下，30年總利息約422萬元，40年約583萬元，差距約160萬元。這個差額回答的是持有到期的問題，和五年就結清的25,095元額外利息並不衝突。

原本打算五年後轉貸或賣屋的人，也應看一次到期版本。如果房屋賣不掉、收入條件不利於轉貸，或市場利率變高，原先的退出計畫可能延後。不要把「到時候一定能換方案」當成既定條件。

假設40年方案改成全期3%，月付約35,798元，前五年利息約1,449,823元。此時連原先35,000元的月付預算都超過，不能沿用2.5%的結論。

實際詢價時，把年期、完整利率、優惠結束時間、費用、提前還款方式放在同一張表。即使都是指標利率加碼，也要確認使用的指標及調整頻率；本文的固定利率比較不能代替機動利率的壓力測試。

在兩案利率相同、每次加還都立即沖本金、不收費，且每月總付款持續等於30年方案的理想條件下，本金下降路徑可以接近30年方案。這是付款數學的結果，不表示銀行自動提供相同的操作方式。

有些契約會區分降低月付、縮短期數或提前結清，也可能有最低還本金額、申請程序與限制期間。多放錢在扣款帳戶，不代表銀行會自動多扣本金。拿到書面說明後，才把這種安排納入自己的預算。

在本站房貸試算輸入相同本金與利率，分別設定30年、40年、本息平均、寬限期0個月。核對月付與總利息，再從還款明細找到第60期餘額；實際預計持有三年，就改看第36期。

最後另外寫下每月最多能付多少、需要保留多少現金，以及退出計畫延後時能否繼續負擔。年期沒有脫離條件的標準答案：低月付帶來彈性，也留下更久的債務。能看清這兩面，才有辦法選擇。