房貸前兩年低利率真的省嗎？800萬分段利率、月付跳升與成本反超實算

在本文假設下，A方案前兩年月付約28,776元，比B方案的30,376元低；但第25期升至約32,616元。A方案累計利息在第41期首次超過B方案，第五年底多付利息約68,898元；若全程按設定利率繳完30年，多付利息約714,289元。

第41期不是所有優惠房貸的共同分界。只要本金、優惠長度、後段利率、費用或還款方式改變，結果就會不同。先用下面的條件表確認比較基礎，再把自己的正式報價代入。

兩組都借800萬元、30年共360期，按月本息平均攤還，月底付款，沒有寬限期、額外還本或費用。A方案前24期年利率1.8%，第25至360期2.8%；B方案全期假設2.2%。每次調息都以當時剩餘本金及全部剩餘期數重新計算月付。

B的2.2%是用來比較的固定情境，不表示市場上能取得30年固定2.2%的產品；A的兩段利率也不是任何銀行承諾。若實際採指標加碼，未來仍須隨指標變動重算。所有金額先保留完整精度計算，再分別四捨五入至元，表格相加或相減可能差1元。

本息平均的每期付款公式為M＝P×r÷〔1－(1＋r)的負n次方〕。P是期初待攤本金，r是年利率換成小數後除以12，n是剩餘月數。A第一期用P＝8,000,000、r＝0.018÷12、n＝360，得到月付約28,776元；不能把兩年優惠期間誤當成24期還清全部本金。

每期利息＝上期結束本金×月利率；每期償還本金＝月付－當期利息；本期結束本金＝上期結束本金－當期償還本金。依序算完24期，A剩餘本金約7,590,357元。第25期改用2.8%，將這筆餘額分剩餘336期攤還，月付約32,616元，比優惠期增加約3,840元。

下表的剩餘本金都是該期付款完成後的餘額；利率切換是在第25期開始，並不是第24期先用新利率。公式與調息重算原則可對照土地銀行的還款方式說明，本文金額則由上述假設自行推算。

把每期利息加總，才能比較使用資金的利息成本。A前24期約付280,978元利息，比B少約62,965元；但第25期後利率較高，這份優勢逐月減少。第40期A仍少約3,540元，第41期變成多約132元。

同一期的月付累計和利息累計可能給出不同訊號。第41期A累計月付約1,245,097元，仍略低於B的1,245,419元，但A欠的本金也較多；不能看到已付現金比較少，就認定成本仍比較低。

假設剛繳完第60期便立即結清，尚無額外日息、費用及違約金。貸款端累計現金支出＝前60期已付本息＋第60期期末本金。再扣除最初取得的800萬元，就會等於這五年累計利息；這個等式可用來檢查是否漏算或重複計算本金。

A前五年已付約1,864,805元，還需清償約7,031,261元；B已付約1,822,564元，還需清償約7,004,604元。A不只期間付款較多，退出時欠款也較多，兩部分合計差額約68,898元。

這是未折現的貸款現金比較，不是售屋獲利。實際賣屋還有售價、稅費、仲介及其他交易支出；實際結清日若不在繳款日，還要取得銀行提供的當日清償金額。若用新借款清償舊貸，也只是換了債權人，仍須另算新貸款成本。

前兩年A省下約62,965元利息，只是未計費用的優勢。假設A在第24期結清另有一筆按當時剩餘本金1%計算的費用，B沒有這筆費用，A就會多支出約75,904元，超過原先的利息優勢。這個1%純粹是敏感度假設，不代表銀行通用費率，也不是認定你的契約一定可以如此收費。

實際比較應用：A相對B的成本差＝累計利息差＋兩方案已發生費用差＋同一結清日的退出費用差。銀行報價若尚未載明限制期間、觸發條件和計算基準，就不能先把提前清償費填成零。

銀行局的購屋貸款契約範本列有攤還方式、攤還表提供及限制／無限制清償方案。核對時要找到自己簽署的選項，確認部分還本、全額清償或結清帳戶何者觸發費用，再取得指定日期的書面清償試算。

另外建立A方案的變形：本金與利率階段相同，但前24期只繳利息，總年期仍為30年。前24期每月利息為800萬元×1.8%÷12＝12,000元；因未還本金，第25期須以800萬元、2.8%、剩餘336期重新攤還，月付約34,376元，一次增加約22,376元。

原本沒有寬限期的A，第25期約付32,616元；加入兩年寬限期後，因剩餘本金較高，第25期約付34,376元。因此，不能把原本28,776元的優惠月付或12,000元的只繳息金額，直接沿用到第三年。

這是獨立的寬限期情境，前面的第41期分界不能沿用。若實際方案同時有優惠到期、補貼結束或寬限期結束，應把各自日期列出再逐期重算；是否能使用寬限期仍依適用規範與銀行核准。

回到首頁房貸試算，輸入800萬元、30年、本息平均，寬限期留白或設為0。啟用分段利率，填入第一段2年、1.8%，第二段28年、2.8%，合計必須為30年。結果的首期月付應約28,776元，總利息約3,649,673元；前24期明細最後一列本金餘額應約7,590,357元。

目前首頁明細顯示前24期。若要單獨核對第25期月付，可另做一筆單一利率試算：金額7,590,357元、28年、2.8%、本息平均、無寬限，結果應約32,616元。這一步使用取整後本金，與完整精度逐期計算會有些微差異。B方案則關閉分段利率，改用800萬元、30年、2.2%。

要核對第41期分界，可在自己的計算表建立「期數、年利率、期初本金、月付、利息、還本、期末本金、累計利息」八欄，按前述公式逐列計算。A第1～24期使用1.8%，第25期起2.8%；付款在第1期及第25期重新求值。B各期使用2.2%，最後逐列相減累計利息，找出差額首次由負變正的期數。

計算表中不要每期先把利息、本金和月付取整再遞推；本文只在顯示時取整。銀行可能採不同取整方式、日數計息或首期畸零天數，正式帳單有差異時應先核對計息規則，而非直接認定銀行或工具計算錯誤。

把A、B換成自己的候選方案時，先完成下列欄位。缺少後段利率、退出費用或調息方式，就先標示待確認，不用廣告最低數字補空格。比較期間應依實際計畫設定，至少再算一次比預期更晚結清的情境，檢查短期優惠是否仍符合需要。