房貸寬限期快到期，月付會增加多少？用1,000萬元房貸算出家庭現金缺口
房貸每月繳2萬多元，家庭收支還算輕鬆，為什麼寬限期一結束，月付可能直接超過4萬元？寬限期內通常只付利息，本金尚未減少；期滿後，則要在剩餘期限內開始攤還本金。本文以1,000萬元房貸、總年期30年、寬限期3年為例，算出期滿月付與家庭收支缺口，再安排到期前半年的預算演練。所有金額、利率與人物條件均為教學假設，不是銀行報價。
本文初次發布於 2026-10-18，最後更新於 2026-10-18。內容依頁末所列公開資料與常見貸款試算方式整理； 範例中的金額與利率僅用於說明計算邏輯。
本文不構成貸款申請、個別財務或法律建議，也不代表任何金融機構的核貸承諾。
先看答案：本例月付從約20,833元，增加到42,475元
假設房貸本金1,000萬元，年利率2.5%，總期限30年，前3年只付息、不還本，之後採本息平均攤還。寬限期內，每月利息為10,000,000×2.5%÷12，約20,833元。
3年過後，若期間沒有額外還本，本金仍是1,000萬元。這筆本金必須在剩下27年、共324期內攤還，每月本息約42,475元，比原本增加約21,642元、約104%。即使利率完全沒變，也可能出現月付超過一倍的變化。
| 項目 | 寬限期內 | 寬限期結束後 |
|---|---|---|
| 還款內容 | 只付利息 | 本金及利息 |
| 每月支出 | 20,833 | 42,475 |
| 每月增加負擔 | — | 21,642 |
本節資料依據：
為什麼已經繳了3年，還要用1,000萬元重算？
寬限期內繳出去的錢，在本例中全部是利息。36個月合計付出750,000元，但因為沒有償還本金，寬限期結束時，欠銀行的本金仍是1,000萬元。
本例的30年總期限已包含3年寬限期，因此期滿後剩27年，不能重新用30年計算。同樣是1,000萬元、年利率2.5%，分30年攤還月付約39,512元；分27年則約42,475元，每月差約2,963元。
本文假設按月計息、利率固定、沒有額外還本與費用。月付M＝P×r÷〔1－(1＋r)的負n次方〕，P為期滿本金、r為年利率除以12、n為剩餘期數。金額採完整精度計算後分別取整；不能先把每月利息取整再乘36。
本節資料依據：
先確認銀行通知，不要只記得「寬限期3年」
準備家庭預算前，先請銀行提供寬限期結束後的攤還表。實際扣款可能受計息天數、利率調整與銀行取整方式影響，應以銀行提供的金額安排轉帳。
- 確認最後一期只付息的扣款日期。
- 確認第一次開始攤還本金的日期與金額。
- 確認當時適用利率及後續調整方式。
- 確認剩餘期數與實際本金餘額。
- 確認採本息平均攤還，還是本金平均攤還。
本節資料依據：
家庭原本每月有結餘，期滿後仍可能出現赤字
假設家庭每月實領收入9萬元，必要生活支出4萬元，其他貸款與固定支出1萬元。寬限期內，每月還有約19,167元可以存下來；期滿後，收入與其他支出都沒變，卻會轉為每月短缺約2,475元。
這裡還沒放入旅遊、家電汰換或臨時醫療支出。若保費、學費與稅款也尚未列入，就應另外換算成每月準備金，再看結餘是否足夠。存款可以暫時補上缺口，但如果每個月都持續短缺，仍需要調整經常性收支。
| 項目 | 寬限期內 | 寬限期結束後 |
|---|---|---|
| 家庭實領收入 | 90,000 | 90,000 |
| 必要生活支出 | −40,000 | −40,000 |
| 其他貸款與固定支出 | −10,000 | −10,000 |
| 房貸 | −20,833 | −42,475 |
| 每月結餘 | 19,167 | −2,475 |
提前半年試繳新月付，能看出預算是否撐得住
距離期滿還有半年時，可以先按照新月付安排支出。每月正常繳約20,833元，再把差額約21,642元轉入另一個帳戶。連續執行6個月，按未取整差額計算，約可累積129,849元，不計存款收益。
這筆錢仍保留在帳戶裡。若連續幾個月都無法留下差額，就代表目前收支需要提早調整；這項練習的作用，是讓問題在正式扣款增加前出現。若試繳期間適用利率改變，也應更新目標金額。
- 是否需要刷卡分期才能支付日常開銷？
- 是否經常把轉出去的錢拿回來？
- 遇到保費或學費月份，是否仍能維持安排？
- 配偶收入減少時，家庭是否立即出現缺口？
利率若提高，期滿後的月付還會增加
固定期滿本金1,000萬元、剩餘27年，只改變後續適用利率。以下是不同固定利率情境，沒有預測未來利率，也不是把新利率回溯套用到前3年。
若家庭在42,475元月付下已沒有結餘，可以再用45,070元或47,753元檢查預算，看出還款能力對利率變動有多敏感。實際浮動利率貸款仍應依調整時間及銀行重新計算的月付安排。
| 年利率假設 | 期滿後每月本息 | 相較2.5%每月增加 |
|---|---|---|
| 2.0% | 39,969 | −2,506 |
| 2.5% | 42,475 | 0 |
| 3.0% | 45,070 | 2,595 |
| 3.5% | 47,753 | 5,278 |
月付變高，不代表增加的金額全部都是利息
本例寬限期結束後，第一期月付約42,475元，其中利息仍約20,833元，其餘約21,642元開始用來償還本金。新增支出主要來自開始還本。
對家庭帳戶而言，這些都是當月必須付出去的現金；比較貸款成本時，則應把本金與利息分開。後續本金逐期下降，若利率不變，每期利息會逐漸減少，本金占比則逐漸增加。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 利息 | 20,833 |
| 償還本金 | 21,642 |
| 合計月付 | 42,475 |
如果新月付負擔太重，先把每月缺口算清楚
若每月只差2,000至3,000元，可以先檢查固定訂閱、非必要消費與年度支出的準備方式。若每月差到1萬多元，就需要重新檢視收入、其他債務與整體居住成本，單靠零星節省可能不足。
與銀行討論前，先整理家庭實領收入、固定支出、其他貸款、可動用存款，以及缺口預計持續多久。若考慮調整期限或其他還款安排，應請銀行提供具體條件與新攤還表，分別比較月付、費用及剩餘總利息。
不要先把預算建立在「到時候應該能再延長寬限期」的假設上。尚未取得銀行確認的安排，無法用來支付已確定到期的扣款。
寬限期到期前，先拿到三個數字
第一個是首次開始還本的日期，決定何時需要增加扣款準備。第二個是期滿後的實際月付，應由銀行依本金、利率及剩餘期限提供。第三個是扣掉新月付後的家庭結餘，要把生活費、其他貸款與年度支出一起算進去。
在本站房貸試算輸入1,000萬元、2.5%、30年、本息平均、寬限期36個月，可核對前36期只付息及第37期恢復還本的金額。再用1,000萬元、27年、寬限期0個月調整利率，檢查期滿後不同利率的預算。
本例原本每月繳約20,833元，期滿後增加至約42,475元，每月需要多準備約21,642元。提前把差額放進預算，才能判斷現有收入是否足夠，以及哪些調整需要在到期前完成。
案例試算與檢查重點
假設本金1,000萬元、總期限30年含3年寬限，前36期只付息，第37期起分324期本息平均攤還。
基準年利率固定2.5%、按月計息，沒有額外還本或費用；利率表為期滿後的獨立情境，家庭收支為教學假設。
試繳差額仍留在現金帳戶，不是額外繳給銀行，也不計存款收益；所有數字以完整精度計算後取整。
常見判斷誤區
- 把30年總期限誤算成寬限期結束後還有30年。
- 以為寬限期繳的利息已經減少本金。
- 把增加的月付全部當成增加的利息。
- 只看平常月份結餘，漏掉保費、稅款與學費等年度支出。
重點整理
- 30年含3年寬限，期滿後剩27年還本，不能重新以30年試算。
- 本例月付由約20,833元增加至42,475元，每月多約21,642元。
- 提前半年存下月付差額，可檢查家庭是否能承受新支出。
- 向銀行確認恢復還本日期與攤還表，再把年度支出及利率變動納入預算。
金融資訊提醒
本文與 EZLoan 易貸試算工具皆為一般資訊與估算用途，不提供貸款代辦、金融仲介或個別財務建議。 實際利率、費用、可貸金額、寬限期與提前清償條件，仍以各金融機構公告及最終審核結果為準。
搭配試算工具確認月付金
看懂觀念後，建議用相同貸款金額、利率與年期試算不同情境，確認總利息與每月還款是否符合預算。
參考資料與查核來源
土地銀行：貸款還款方式說明
核對本息平均、逐期本金與利息，以及寬限期後攤還的計算方法；本文數字為自行試算。
銀行局：個人購屋貸款定型化契約範本第三至五條
核對攤還表、限制清償方案、計息方式與調息通知；個別年期、費用與核貸條件仍須看正式契約。
參考來源用於查核一般金融觀念、監理資訊與公開資料。實際貸款條件仍以各金融機構最新公告及個別審核結果為準。