購屋時多留50萬元現金要付多少利息？房貸成本與六個月收入中斷實算

在30年、年利率2.2%、本息平均的假設下，多借50萬元，每月約多付1,899元；前五年約多付51,698元利息，若全程繳滿30年，額外利息約183,462元。這是保留現金的借款成本，尚未扣除存款收益，也未加計可能增加的費用。

本例少借方案交屋後留50萬元，多借方案留100萬元。若立刻進入六個月零收入，且每月其他必要支出35,000元，六個月後前者約剩39,397元、後者約剩528,006元。較多現金能緩衝短期缺口，卻不會讓家庭淨資產憑空增加50萬元。

假設房價1,500萬元，購屋前可動用現金500萬元，另將50萬元列為交易、搬遷與裝修預算並全數扣除；這50萬元是教學預算，不是估算每戶實際稅費。A借1,100萬元，自備款400萬元，扣除前述預算後留50萬元；B借1,150萬元，自備款350萬元，扣除預算後留100萬元。

兩個方案都假設銀行已同意核貸，且利率、年期、還款方式與相關費用相同。實務上額度增加可能影響銀行核定利率、成數或費用；任何一項不同都須重新比較，不能先以「多借一點就有預備金」當作已取得資金。

本例是購屋當下兩種房貸本金的選擇，並不是交屋後申請增貸，也不是靠信貸補自備款。銀行鑑價、個案信用和適用規範仍可能讓其中一案無法成立。

兩案均假設年利率2.2%維持全期、30年360期、月底本息平均付款，無寬限期與額外還本。因為條件相同，本息平均月付與本金成正比；因此可先算50萬元、2.2%、30年，得到兩案月付與利息的差額。這只是拆解差異的數學方式，不表示銀行實際另開一筆50萬元貸款。

公式為M＝P×r÷〔1－(1＋r)的負n次方〕，P＝500,000，r＝0.022÷12，n＝360，每月多付約1,899元。第一期額外利息是500,000×2.2%÷12，約917元；剩餘月付用於還本金。往後本金逐月下降，不能用50萬元×2.2%×30年估算整段利息。

數字由未取整的逐期本金、利息與月付計算後，才各自四捨五入至元。因此，將顯示的1,899元直接乘60期，可能和表列五年合計不同；這是顯示取整造成的差異。

假設兩案收入與其他支出完全相同，多出的50萬元保持可用、不投資、不計利息；B每月多付的房貸也從家庭現金中扣除。五年後B相對A的現金差額約為500,000－113,910＝386,090元，但B仍比A多欠437,788元本金。兩者相減，B的淨資產差額約為負51,698元，正好是額外利息。

若第五年剛繳完第60期立即結清，這437,788元也要償還；不能只說五年多花113,910元，就擁有50萬元現金。反過來，也不能把437,788元全部稱為損失，因為它是最初取得的額外借款尚未還完的部分。

這份比較未計現金收益、房價變化、賣屋稅費、清償日畸零利息或時間價值。若現金被用於消費、投資或突發支出，就要把實際流入流出補入帳本，不能繼續使用386,090元作為固定差額。

另做一個獨立壓力情境：從交屋後第一個月起，家庭收入歸零六個月，沒有獎金、補助、資產出售或其他流入；每月非房貸必要支出35,000元，已包含生活、管理、保險與定期支出的預算。房貸正常繳款，利率保持2.2%，也沒有額外修繕或醫療支出。

現金支撐月數＝交屋後可動用現金÷每月總支出。六個月後現金＝起始現金－6×每月總支出。小數月是平均支出估算，不代表足夠支付下一個完整月份；A約6.51個月，代表按照這組支出，第7個完整月就會不足。

這裡改成另一組從第一期就採3.2%、30年的情境，不是借款多年後才升息。房價、自備款與起始現金不變，其他必要支出仍每月35,000元，收入仍為零。提高1個百分點是自行設定的壓力測試幅度，不是利率預測，也不代表最壞狀況。

在3.2%下，A月付約47,571元、B約49,734元。A六個月後只剩約4,572元；B仍約有491,598元，但每月支出也更高。即使保留更多現金，收入長期未恢復，預備金終究會用盡，不能把較長支撐時間解讀成長期負擔已經解決。

若已繳數年才遇調息，應改用當時剩餘本金、期數與現金重算，不能把下表的原始本金月付直接當成新帳單。

保留現金的方案還要通過正常月份的收支檢查。若家庭每月實拿10萬元、非房貸必要支出35,000元，在2.2%情境下，A每月剩約23,233元、B剩約21,334元；改成3.2%時，分別約剩17,429元與15,266元。這些只是扣除所列支出後的餘額，不是已經足夠涵蓋所有儲蓄與人生目標的結論。

如果實際收入更低，或還有育兒、照護、車貸及不定期大額帳單，就應逐項補上。若正常收入下每月就持續赤字，多借50萬元只是在延後現金耗盡，不應把它當成提高購屋預算的理由。此時還需要比較降低房價、減少裝修或延後交易等選項。

銀行核貸額度與家庭安全預算是不同問題。即使銀行願意貸1,150萬元，也不表示這個家庭適合多借；若銀行只核准1,100萬元，B方案也不能視為已確定的備援。

在EZLoan首頁房貸試算，分別輸入1,100萬元與1,150萬元，兩次都用2.2%、30年、本息平均、無寬限；結果月付應約41,767元及43,666元。第三次單獨輸入50萬元、相同利率與年期，用來核對差額月付約1,899元與全期利息約183,462元。

第四、五次把1,100萬元和1,150萬元改成3.2%、其餘條件相同，核對升息情境。再把兩案交屋後現金50萬元、100萬元，以及每月35,000元其他必要支出，填入自己的現金表。本站房貸工具計算本息，不會自動扣除家庭生活費或列出現金支撐月數。

若要重現五年利息，逐期以期初本金乘月利率算利息，月付扣利息得到還本，再把本金往下一期結轉，累加60期。不要拿全期利息按五年占30年的比例切分，因為各期利息會隨本金下降而改變。

若保留的50萬元是為了可辨識的短期風險，請寫下用途、可能發生時間與最低現金底線；若只是因為額度拿得到，卻沒有支出與儲蓄紀律，多留的現金可能很快變成新增消費，而債務仍繼續存在。

日後收入與預備金恢復，可以再評估是否部分提前還本，但應先確認限制清償條款及費用。本文五年與30年數字都假設沒有額外還款；若兩年後就把多借的50萬元全部還掉，必須按該日實際本金、已付利息及清償費重算。