房貸說能貸八成，為什麼還差160萬元？1,500萬元買房自備款與交屋缺口實算

成交價1,500萬元，原先預估貸成交價八成，也就是1,200萬元，自備款300萬元。假設銀行後來鑑價1,300萬元，並同意以該鑑價的八成核貸，貸款便是1,300萬元×80%＝1,040萬元。

成交價仍為1,500萬元，因此自行負擔的購屋價款變成460萬元，比原先多160萬元。這160萬元來自原本預計由房貸支付、最後卻沒有貸到的部分。

詢問貸款時，只記下「最高八成」仍不足以安排付款。本例把貸款簡化為「鑑價乘以成數」，方便觀察缺口。實際核貸還涉及借款人條件、銀行審核與適用限制，不能只靠房屋價格自行推定。

拿到1,040萬元這個具體金額後，才能往下計算要補多少現金。銀行公開說明也提醒，錯估貸款成數或鑑價金額，可能需要額外準備頭期款。

固定成交價1,500萬元，分別改變鑑價與核貸成數。最後一列的缺口較大，因為價格基礎與成數都低於原先預期。

這些是替代情境，並非任何房屋都可以取得表列成數。準備預算時，可以先用較低貸款金額檢查承受能力；付款安排則應依正式核貸結果更新。

自備款總額與接下來要付的金額，要分開看。假設已支付150萬元購屋價款，房貸核准1,040萬元，尚須由買方支付的價款為1,500萬元－150萬元－1,040萬元＝310萬元。

這裡假設150萬元均可抵充成交價，且房貸全額用於支付購屋價款。已付150萬元加上後續310萬元，才是460萬元的自行負擔價款。計算後續資金時應扣除已付款，避免把同一筆錢準備兩次。

假設買方付出前述150萬元後，目前還有380萬元可動用存款。另外預估交易相關費用25萬元、搬家與必要修繕20萬元，並希望保留60萬元家庭備用金。這些金額均為獨立預算假設，實際應逐項取得報價，60萬元也不是通用的預備金標準。

只看購屋價款，380萬元足以支付310萬元。但支付價款、交易費用與搬修支出後，帳戶只剩25萬元，距離希望保留的60萬元仍差35萬元。能完成價款支付，與完成後仍保有原定緩衝，是兩個不同的預算檢查。

假設房貸年利率固定2.5%、30年、本息平均攤還，沒有寬限期與額外費用。月付M＝P×r÷〔1－(1＋r)的負n次方〕，r為2.5%÷12，n為360。使用完整精度計算後各自取整。

少借160萬元，未來月付下降約6,322元，但交屋前仍須補足160萬元價款。前者是未來每月支出的變化，後者是付款期限前的一次性現金需求，不能拿尚未發生的月付節餘當成今天已有的交屋資金。

本例貸款1,040萬元，占銀行鑑價1,300萬元的80%，但只占成交價1,500萬元的約69.3%。兩個比例的分母不同，描述的事情也不同。對買方安排價款而言，後者更直接反映銀行會支付多少成交價。

自行支付460萬元，占成交價約30.7%，所以這筆交易不能再以「只準備兩成」編列預算。把銀行口中的成數換成具體核貸金額，再除以成交價，就能看清實際自付比例。

假設另一家銀行也說八成，仍應先問它採用的價格基礎與預估金額。若兩家鑑價不同，同樣的百分比可能得到不同金額；若價格基礎相同但核定成數不同，結果也會改變。比較時以正式條件為準，不能只比較宣傳用語。

沿用已付150萬元、現有存款380萬元的起點，扣掉交易費25萬元、搬修20萬元及希望保留的60萬元，最多可再拿275萬元支付購屋價款。因此需要的貸款至少為1,500－150－275＝1,075萬元。

這是買方為滿足自身預算算出的需求，不代表銀行應該核到1,075萬元。若正式核貸只有1,040萬元，就要找出35萬元差額的確定來源，或調整可調整的支出；不能直接把家庭需要的金額當成可貸額度。

也可以把公式寫成：所需貸款＝成交價－已付價款－現有現金＋後續費用＋搬修支出＋保留現金。每更新一筆正式報價，就重算一次。已付價款與現有存款要使用同一天的資料，避免拿付款前的存款搭配付款後的已付數字。

固定成交價、已付款、現有存款與45萬元費用及搬修預算，只改變核貸金額。核貸1,120萬元時，後續價款230萬元，完成所有假設支出後剩105萬元；核貸1,040萬元時剩25萬元；核貸975萬元時則連預定支出都還差40萬元。

下表最後一欄用60萬元減掉完工後現金，負數代表超過原定保留目標。例如1,120萬元核貸情境的負45萬元，表示比60萬元多留45萬元，並不是額外賺到45萬元。

這張表沒有加入其他借款，也沒有出售資產或親友資助。若有確定新增資金，應按實際可用日期另外列入；若要付利息或償還，還應同步更新未來每月收支，不能只增加交屋帳上的收入。

假設現有380萬元中，250萬元可立即使用，另130萬元要到第40天才確定可用；而後續310萬元價款與25萬元交易費，假設須在第30天前備妥。即使第40天合計會有380萬元，第30天仍會短85萬元。

這是獨立的付款時程示範，不是任何買賣契約的標準日期，也不假設銀行會把房貸先撥進買方可自由支配的帳戶。每個交易應依契約、履保與銀行作業，確認付款對象、金額及生效時間。

若將130萬元視為可用資金，還須確認它在該日確實能動用，並已扣除必要費用；尚未成交的資產、預計會收到的獎金與尚未核准的貸款，都不宜填成確定到帳。若需要調整付款時間，應在期限前完成具體安排。

回到1,040萬元核貸的基準情境：380萬元扣掉310萬元價款、25萬元交易費與20萬元搬修後，剩25萬元。假設搬修最後花35萬元，其他項目不變，剩餘現金便降到10萬元。

這15萬元超支不會改變已核准房貸金額，也不能假定一定可以事後增貸補回。較容易執行的預算方式，是把搬修列成必要安全修繕、入住必需項目與可延後購置三類，分別取得報價，決定每一項動工前的現金底線。

如果只是把尚未支付的裝潢款移到下個月，這筆支出仍然存在。只有確定取消、降低規格或延後到已有收入足以負擔的時間，才會改變相應期間的資金需求。還應檢查合約付款與取消條件，不能在預算表刪掉數字就視為問題解決。

假設完成交易後現金為25萬元，房貸月付約41,093元，家庭必要生活費每月40,000元，其他已納入生活費，不另重複列支。若家庭收入完全中斷3個月，且沒有其他給付、收益或一次性支出，每月需要約81,093元，3個月共約243,278元。

25萬元在這個簡化情境下，3個月後只剩約6,722元。若搬修超支後只剩10萬元，連兩個完整月份的必要支出都不足。這不是要求每個家庭一律保留同樣金額，而是把備用金換成自己真正要支付的月份數。

若收入只是部分下降，應用支出減掉仍可確定取得的收入計算缺口。例如每月仍有30,000元收入，3個月需要動用的存款約153,278元，期末剩約96,722元。以下假設期間利率與月付不變，沒有失業給付或新增借款，也沒有把原本未列入的年度支出藏進模型。

以下僅討論雙方尚有協商空間，或已合法合意調整價款的獨立假設，不代表買方可以單方面改價。假設成交價從1,500萬元降到1,400萬元，已付款150萬元仍抵充價款，費用、搬修與現有存款暫不變。

如果銀行確認核貸仍為1,040萬元，後續自付價款從310萬元降為210萬元，完成後現金從25萬元增為125萬元。但若銀行重新審核後核貸改成960萬元，後續自付仍要290萬元，完成後現金只有45萬元；降價100萬元，現金需求實際只少20萬元。

因此任何改價、物件或交易條件變動，都要重新確認銀行核貸基礎與結果。第二種情境的960萬元只是假設的重新核貸額，並非特定計價規則。實際交易費用也可能改變，應以調整後的正式資料重做預算。

實際整理時，可用一張表記錄每筆金額的資料日期、付款日、是否已支付與憑據。銀行口頭初估、正式核准通知、買賣價款付款紀錄與裝修報價應各自保留，避免把不同時間的資訊拼成一個看似完整的預算。

例如已付款從150萬元增加到200萬元，若這50萬元由原有380萬元存款支付，現金也要同步改成330萬元。此時後續價款雖減少50萬元，資金餘裕並沒有因此多50萬元；只更新已付款而不更新存款，就會高估能使用的錢。

最後再做一次交叉核對：已付價款＋後續自付價款＋房貸應等於成交價；現有現金－後續價款－費用－搬修應等於預計剩餘現金。保留60萬元是目標而非另一筆實際付款，不要在算完現金後再誤當成已花掉的費用。

確認貸款不足後，先列出每筆款項的金額、用途與付款日期。若打算另借資金補缺口，應先向承貸銀行確認對原核貸與撥款的影響，並把新增月付納入家庭預算。另一筆貸款尚未核准前，不能視為確定可用的資金。

本例最初只準備300萬元自備款，當貸款從1,200萬元降至1,040萬元，自行負擔的購屋價款便增加到460萬元。

買房預算至少要同時看三件事：正式可貸金額、付款期限前能動用的現金，以及完成交易後剩下多少備用金。先把三個數字列清楚，才能判斷目前價格是否負擔得起，以及需要在簽約或付款前完成哪些調整。

在本站房貸試算分別輸入1,200萬元與1,040萬元，均設定2.5%、30年、本息平均、寬限期0個月，即可核對月付差異。交易費用、已付款與保留現金則須另外放入購屋預算，不包含在房貸月付裡。