年收入120萬元就能負擔房貸？月薪、年終獎金與年度支出的現金流實算

家庭A每月實領10萬元，家庭B每月實領7萬元，另在12月領36萬元獎金。兩家全年可用收入都是120萬元，起始存款也同為30萬元，支出與房貸完全相同。

試算後兩家年底都約有363,688元，但11月底A約343,380元，B只剩13,380元。這不是收入總額有差，而是B的獎金還沒入帳，房貸和生活費已經逐月付出。年收入相同，對起始現金的需求可以非常不同。

本文收入均指扣除薪資扣繳等項目後，實際可支配的入帳現金；年度支出另包含本例假設仍需支付的稅費、保費、教育與維護等款項，不和月支出重複。銀行採用的認列收入可能不同，這張表不是授信審核模型。

房貸餘額800萬元、剩25年、年利率固定2.2%，本息平均月付約34,693元。每月其他生活支出45,000元，3月與9月各有90,000元額外支出；沒有其他債務、投資收入、資產買賣或借款。收入假設在每月支出前入帳，表格只比較月底餘額。

全年支出＝12期房貸＋12個月生活費＋180,000元年度支出，約1,136,312元；全年收入120萬元，差額約63,688元。兩家年度結果相同，但這只是第一層檢查。

第二層是逐月遞推：月底現金＝上月底現金＋本月入帳－本月房貸－生活費－當月額外支出。房貸以未取整的數值計算，表格最後才取整。若只把180,000元平均成每月15,000元，卻沒有真的提存，會漏掉3月和9月的付款壓力。

B每個沒有獎金、也沒有額外支出的月份，仍需動用存款約9,693元。到3月及9月再各支出90,000元，餘額會明顯下降；A則多數月份能靠固定收入補回存款。

下表中，A最低的月底現金在3月約270,922元，B最低在11月約13,380元。這還沒有包含任何突發支出；也沒有反映同一個月內先扣房貸、後發薪的日序差，實際備款時應再確認各筆入帳及扣款日期。

B在前11個月累積動用約286,620元。若希望所有月底至少保留100,000元，年初可用現金需約386,620元；和目前300,000元相比，還差約86,620元。10萬元是用來示範的自訂底線，不是通用的安全標準。

一般算法是先把各月淨現金流累加，找出最負的累積值，再加自己設定的最低保留金額。這比只拿平均月收入乘一個比例，更能反映獎金集中入帳的家庭。若薪資日在貸款扣款日之後，還要另外補上月內周轉需求。

若B的36萬元獎金減半，全年將從盈餘約63,688元變成赤字約116,312元，年底存款剩約183,688元。若完全沒有獎金，年底只剩約3,688元；不能因第一年勉強付得出來，就認定這種支出可長期維持。

若只是延到隔年1月入帳，本年度12月底也會降到約3,688元。雖然未來可能補回，但這段等待期仍須付款。可以把確定薪資、變動獎金與尚未入帳的款項分開，並用較保守的獎金情境檢查下一年的資金起點。

3月和9月確定要付的180,000元，是可預期支出。可以在獎金入帳時先分配到專用備款，再另設真正應付意外的預備金。如果把整筆存款都當成緊急預備金，忽略它已被年度帳單占用，會高估自己能承受的變動。

同樣地，12月看到36萬元獎金時，不能直接全數拿去提前還房貸。本例B下一輪獎金到來前仍有平月缺口和年度支出，應先按下一年日程重新留款，剩餘部分才拿來評估還本。提前還本雖可降利息，卻不一定能立即取回現金。

所得清單、薪轉紀錄或獎金文件可協助說明收入來源，但是否認列及如何折算，仍由銀行依個案判斷。本文用實領現金檢查付款能力，不主張銀行一定採相同口徑，也不把任何付款占比當成核貸保證。

先在本站試算自己的本金、利率與剩餘年期，再把月付填入12個月份。補上房屋持有支出、既有貸款和實際扣款日期，逐月查看最低餘額。若餘額低於自訂底線，調整的可能是貸款金額、購屋時間或支出安排，而不只是期待下一次獎金。