本息平均與本金平均怎麼選？月付金、總利息一次看懂

本息平均把本金與利息攤成大致固定的每期付款，適合需要穩定家庭預算的人；本金平均每期償還相同本金，再加上剩餘本金產生的利息，所以第一期最高、之後逐月下降。

若本金、利率與年期相同，本金平均因為本金下降較快，總利息通常較低，但前期付款較高。真正的選擇題不是哪一種一定比較好，而是能否在購屋支出最集中的前幾年，持續承擔較高月付。

常見公式為：每期付款＝本金 × 月利率 ×（1＋月利率）的期數次方 ÷〔（1＋月利率）的期數次方－1〕。年利率要先除以 12，20 年則換成 240 期。

以 800 萬元、年利率 2.2%、20 年估算，每月約 41,233 元，240 期總利息約 1,895,866 元。月付大致固定，但第一期利息約 14,667 元、償還本金約 26,566 元；之後利息占比降低，本金占比提高。

本金平均先把本金平均分配到每一期，再加上當期利息。800 萬元分 240 期，每期固定本金約 33,333 元；第一期利息約 14,667 元，因此第一期約付 48,000 元。

最後一期只剩一期本金產生利息，付款約 33,394 元；整段期間估計總利息約 1,767,333 元。和同條件的本息平均相比，總利息約少 128,533 元，但第一期多付約 6,767 元。

本金平均第一期較高並會逐月下降，本息平均則大致固定。比較時至少記錄第一期、第 12 期、第 60 期、最後一期與總利息，才能看見前期壓力和長期成本，而不是用兩個單一數字下決定。

也要加入銀行採按日或按月計息、撥款日到首期日數、利率調整時間與四捨五入規則。本站示例用於比較方向，不會完全等於銀行正式攤還表。

交屋前後可能同時出現自備款、契稅、設定與代書費、裝潢、家具、搬家及租屋重疊支出。如果選本金平均後必須動用緊急預備金，省下的長期利息未必足以補償短期資金風險。

可先以家庭較低收入月份測試第一年月付，再加入利率上升 0.5 與 1 個百分點的情境。若壓力測試後仍有生活費與緊急預備金，才代表較高前期付款可能在可承受範圍。

部分提前還款後，銀行可能讓月付金降低但維持到期日，也可能維持月付金而縮短期數；兩者節省利息的幅度不同。不要先假設選了本息平均，就能自行把額外款項完全當成本金。

簽約前應確認是否有無限制與限制清償方案、限制期間、違約金基準，以及部分清償最低金額。金管會的個人購屋貸款定型化契約範本也要求揭露攤還方式及提前清償約定。

第一，較高的第一年月付是否不影響必要生活費；第二，利率上升後是否仍能還款；第三，未來三到五年是否有育兒、裝潢或收入中斷風險；第四，銀行是否真的提供兩種方案，且利率與費用相同。

若任何一題答案不確定，先保留現金流通常比追求最低理論總利息更穩健。取得正式報價後，再把銀行攤還表和本站相同條件的試算並排核對。