房貸成數怎麼看？自備款、貸款成數與月付金的關係

基本公式是：貸款成數＝貸款金額 ÷ 計算基準。問題在於計算基準可能是成交價、銀行鑑價或兩者較低值。看到銀行說最高八成時，要追問是以哪個金額乘上 80%，以及這只是試估還是正式核准。

房屋類型、地點、屋齡、用途、產權狀況與市場交易資料會影響鑑價；收入穩定度、既有債務、信用紀錄與共同借款安排則影響銀行是否願意核准到可承作上限。法規上限也不代表個案一定能貸滿。

假設成交價 1,200 萬元，銀行鑑價 1,150 萬元，並以鑑價試估八成，貸款約為 920 萬元。買方光支付成交價差額就要準備約 280 萬元，而不是用成交價八成推算的 240 萬元。

兩種算法相差 40 萬元，尚未包含交易費、裝潢與備用金。這就是為什麼簽約前要做鑑價不足情境：可同時試算鑑價比成交價低 5%、10%，確認額外現金從哪裡來。

截至 2026 年 9 月 9 日，中央銀行公告自 2026 年 3 月 20 日起，全國自然人第 2 戶購屋貸款成數上限為六成且不得有寬限期；自然人第 3 戶以上與購置高價住宅貸款等類型仍有更嚴格限制。

規範會調整，案件是否屬受限類型也需依名下房屋、貸款用途與個案事實認定。簽約前應查中央銀行最新規定並請承辦銀行書面確認，不能只依房仲、賣方或過去申貸經驗判斷。

第一袋是成交價減實際貸款的價款差額；第二袋是契稅、印花稅、登記規費、地政士、仲介與保險等交易成本；第三袋是裝潢、家具、搬家和交屋初期支出；第四袋是不能拿去交屋的緊急預備金。

各項費用會依交易、服務與房屋而異，應拿實際報價填表，不宜用單一固定百分比取代。若四袋資金加總後超出現金，先降低總價或調整交易，而不是用高成本信貸填補所有缺口。

同一間房屋貸款本金越高，月付與總利息通常越高。比較七成與八成時，不只要計算今天的利率，還要把利率提高 0.5 與 1 個百分點，觀察每月差額是否會壓縮必要生活費。

也要檢查寬限期後付款。若方案只有在高成數、寬限期與目前低利率同時成立時才付得起，任何一項條件沒有核准或日後變動，都可能形成資金缺口。

簽約前應確認貸款條件、付款時程及核貸不足時如何處理，並讓合格地政士或律師依個案契約說明。口頭說一定貸得到某成數，不能取代正式鑑價與銀行核准。

預售屋尤其要注意簽約到交屋可能相隔多年，期間的收入、債務、利率、房屋鑑價與法規都可能改變。工程款繳得出，不代表交屋時的房貸一定符合原始估算。

向銀行確認鑑價金額、計算基準、正式核貸額度、年期、利率、寬限期、費用、撥款條件與核准有效期間。若有共同借款或保證安排，也要確認每個人的契約責任。

最後用正式核貸額度重算價款差額和月付，而不是繼續使用最初線上試估。保留至少一份成數比預期低的備案，並讓交屋資金來源可追蹤、可在付款日前動用。